Anfitriões do Airbnb acompanham impasse jurídico sobre aluguéis por temporada

Ao longo de 14 anos como anfitrião no Airbnb, plataforma de aluguel de imóveis por curta temporada, Carlos Arruda, de 44 anos, viu, por meses, sua renda extra como locador superar sua atividade principal como servidor público. Atualmente, através do site, ele faz a gestão de dois apartamentos de sua propriedade e de mais três de terceiros. “O percentual médio mensal na minha renda é de 50% a 50%, mas em alguns meses do ano o meu trabalho no Airbnb chega a superar a minha remuneração fixa”, explica.

Ele conheceu o Airbnb em 2012, durante uma viagem a São Francisco, nos Estados Unidos. Ao retornar ao Recife, com a proximidade da Copa do Mundo de 2014 no Brasil, Carlos viu a possibilidade de alugar o seu primeiro flat, no bairro do Rosarinho, na Zona Norte do Recife, para quitar as parcelas do imóvel. "Eu tinha acabado de comprar meu próprio apartamento e era uma oportunidade de rentabilizar aquele imóvel e pagar as prestações que, a priori eram altas. E assim eu fiz. Eu pegava minhas coisas pessoais, colocava na mala do carro, partia para casa da minha mãe e alugava quando estava altamente rentável para mim ou quando via uma boa reserva”, detalha.

A experiência no Airbnb inspirou sua dissertação de mestrado, intitulada "Reflexos da locação por temporada no direito fundamental de moradia", que surgiu após a aquisição de um imóvel, em sociedade com um primo em São Paulo, possuir restrições legislativas, entre elas, a proibição expressa do aluguel por curta temporada.

“Compramos um imóvel na área residencial e, quando aconteceu a entrega, eu me vi impossibilitado de alugar por temporada por expressa vedação legal, coisa que respeito perfeitamente. Eu acho que se a lei existe, se a regra está posta, tem que respeitar. Na impossibilidade de alugar por temporada, eu aluguei de forma tradicional. Então peguei minha bagagem jurídica e minha experiência como anfitrião e transformei na minha tese de mestrado”, relata.

Na semana passada, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tornou pública a decisão que suspendeu nacionalmente os processos sobre as regras de condomínios que impedem a locação por curta temporada. O relator, o ministro Raul Araújo, declarou que há pelo menos 50 decisões sobre o tema na Corte e defendeu que é necessário uma solução uniformizadora sobre o assunto

Regramento

O advogado Noberto Lopes avalia que é necessário um regramento que se possa organizar a relação entre os locadores e os condomínios. Ele é consultor jurídico do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado de Pernambuco (Secovi-PE). 

“Por enquanto, que nós não temos essas leis, o ideal é que no regimento interno e nas novas convenções dos condomínios sejam detalhadas se há a permissão para locação por curta temporada. Dessa forma, o condômino vai poder alugar seu apartamento sem nenhum problema”, pontua o advogado.

Entretanto, ele ressalta que para se fazer essas atualizações no regimento interno e na convenção do condomínio, o locador enfrentará alguns entraves. “Em relação à convenção, é preciso aprovar em assembleia pelo quórum de dois terços. Ou seja, 66% dos condôminos têm que aprovar. No regimento interno, pode-se colocar se há a proibição de utilização de determinadas áreas e definir o número de hóspedes por unidade. Assim, será possível dificultar a locação ou então fazer com que ela fique mais ordeira dentro do condomínio”, explica.

O host Carlos Arruda enxerga no programa Condomínios Parceiros do Airbnb uma forma de atenuar os conflitos entre os prédios e os locadores. Através da plataforma, o condomínio participante pode ter acesso facilitado a informações sobre as atividades de hospedagem em suas unidades.

“Quando o condomínio ele faz essa adesão à plataforma, o hóspede do Airbnb, vai tomar conhecimento de todas as regras daquele condomínio. E se ele descumprir qualquer uma das aquelas regras que estavam previstas na plataforma do condomínio, ele é sancionado, podendo até ser banido”, conta.

Em nota enviada ao Diario, o Airbnb informou que acompanha o tema e afirmou que a análise pelo STJ deve considerar a diversidade de situações atendidas pela locação por temporada e seu papel no funcionamento das cidades e na renda dos anfitriões.

"Em períodos de alta demanda, essa modalidade amplia a oferta de acomodações, ajuda a acomodar visitantes e contribui para distribuir o fluxo turístico, além de trazer impacto econômico positivo para as localidades. No Brasil, estudo da Fundação Getúlio Vargas mostrou que a atividade do Airbnb movimentou mais de R$ 113 bilhões na economia em 2025, impacto que alcança todo o ecossistema de comércios e fornecedores locais que dependem dessa renda. Além disso, a maioria dos anfitriões têm na locação por temporada uma renda extra para pagar suas contas no fim do mês, incluindo garantir a adimplência com as contas condominiais", disse.

A plataforma acrescenta que possui ferramentas dedicadas à segurança de anfitriões, hóspedes e vizinhos, como verificação de identidade, análise preventiva de reservas, proibição de festas, o Canal de Apoio ao Vizinho, disponível 24 horas, e o Painel do Condomínio. "Esses instrumentos permitem endereçar eventuais problemas de convivência em condomínios sem restringir de forma generalizada uma atividade legal", finaliza.

Feira debate soluções para a gestão de condomínios

A Fesíndico reúne, nesta sexta-feira (25) e no sábado (26), palestras, workshops, exposição de produtos e serviços e oportunidades de networking no Recife Expo Center, no bairro de São José, na Área Central do Recife. O evento acontece das 10h às 21h. A entrada é gratuita.

A programação deste sábado começa com a palestra “Manutenção predial: como tomar decisões técnicas sem ser engenheiro”, com o engenheiro Luiz Fernando. Em seguida, o advogado Kadu Quadratti palestrará sobre “Síndico: até onde vai o seu poder? Os limites da autonomia na prática”.

O dia também contará com as participações do consultor condominial Roberto Fagundes, que falará sobre “Quando a falta de conhecimento do síndico vira um risco para o condomínio”; da contadora Michele Lordêlo, com o tema “Reforma tributária: a ponta do iceberg da auditoria preventiva”; e do administrador William Santos, conhecido nas redes sociais como “Síndico Revoltado”, que apresentará “A verdade que ninguém te conta sobre ser síndico”.