Opinião
Ian MacDowell: Um negócio em que só a construtora ganh
Publicado em: 18/05/2017 07:08 Atualizado em:
O art. 58 da Lei nº 4.591/64 trata do regime de incorporação por administração, também chamado de construção a preço de custo, nos seguintes termos:
“Art. 58. Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições:
I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção;
II - todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais, serão movimentadas pela forma que for fixada no contrato.”
Vê-se, pois, que tal regime de construção se caracteriza como negócio coletivo cuja administração está a cargo dos próprios condôminos, adquirentes de frações ideais do empreendimento, já que são eles que devem receber, gerir e investir os valores pagos por todos, respondendo pelos seus riscos.
Sob a perspectiva da construtora, imóveis vendidos “a preço de custo” apresentam a literalmente valiosa vantagem de jamais darem prejuízo, pelo simples fato de que a construtora faz a obra com o dinheiro dos condôminos e garante a sua remuneração em cima do que o empreendimento consome. Não há necessidade de a construtora contrair empréstimos, nem exigência de capital de giro, nem mesmo o desconforto de utilizar seus ativos bancários.
Já do ponto de vista dos adquirentes, a construção a preço de custo é supostamente uma modalidade mais barata, justa e transparente de incorporação, porquanto não permite a inserção degorduras, contingências da construtora e coeficientes de segurança no valor do imóvel. Muito ao contrário disso, todos os valores pagos pelos condôminos devem ser efetivamente empregados na obra, à exceção, é claro, da taxa de administração.
O problema é que, como a “construção a preço de custo” termina sendo atrativa para os adquirentes, tem sido muito comum que alguns incorporadores mal intencionados simulem essa modalidade de construção para poder conseguir o melhor dos mundos: eximirem-se de todo e qualquer risco empresarial da construção e, ao mesmo tempo, obterem os mesmos lucros que teriam em uma incorporação por empreitada a preço fixo.
Foi exatamente o que ocorreu com o condomínio do Edf. Chances Village, localizado em Boa Viagem, em que as construtoras Modesto Incorporação e LG Construções (que possuem os mesmos sócios): (i) apresentaram um orçamento subestimado apenas para atrair os condôminos; (ii) elaboraram um suposto “Instrumento de Adesão ao Condomínio Fechado a ser constituído com o propósito de financiar e executar a construção, pelo Regime de Administração, também chamado a preço de custo”, recheado de cobranças abusivas para propiciar-lhes os lucros que só obteriam em uma incorporação convencional, e (iii) montaram uma sofisticada solução para que eles tivessem sempre a total administração e controle da obra, o que fizeram esvaziando as atribuições do condomínio e com a indicação de um de seus sócios como síndico do empreendimento até o final da obra, o que, inclusive, viola o prazo máximo de 2 anos fixado pela lei.
Tudo isso fez com que, já com 2 anos de obra, os condôminos tiveram de arcar com um custo adicional de aproximadamente 25% sobre o valor do orçamento inicial da construção.
Hoje, passados 4 anos do início das obras, esse orçamento já está mais de 50% acima do preço inicialmente orçado para a realização da integralidade da construção e a construtora paralisou a construção em razão de os condôminos terem se recusado a desembolsar novos valores.
A questão foi judicializada e os condôminos esperam um pronunciamento do Judiciário a qualquer momento acerca do seu pedido de que a construtora seja obrigada a terminar a obra às suas próprias expensas e ainda a devolver valores indevidamente pagos pelos condôminos, além de danos morais por todo o sofrimento e dissabores que as famílias envolvidas vêm sofrendo nos últimos anos.
A prática parece ser comum no plano de negócios da Modesto, já que qualquer levantamento dos seus empreendimentos passados apresentam as mesmas práticas.
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