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Opinião
Teve um imóvel desapropriado? Saiba o que fazer e o que a lei lhe assegura como direito

Amadeu Mendonça
Especialista em Direito Imobiliário e sócio na Tizei Mendonça Advogados Associados

Publicado em: 18/05/2022 03:00 Atualizado em:

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro barrou recentemente a desapropriação de um terreno no Jacarezinho, numa área dominada pelo tráfico e pelo qual o governo do estado pretendia pagar R$ 4,7 milhões, metade do valor de mercado. Já no Recife (PE), um protesto de moradores da Vila Esperança, uma Zona Especial de Interesse Social (Zeis), chamou a atenção para a desapropriação de 53 imóveis na localidade, situada no Monteiro, Norte da cidade.

A prefeitura da capital pernambucana quer utilizar a área para a construção de uma ponte. Os proprietários questionam o projeto e o valor das indenizações. Pedem que o traçado previsto seja alterado, evitando a saída da comunidade, ou, se isso não for possível, que os valores sejam revisados para cima. Alguns moradores chegaram a contratar avaliações de forma independente.

Casos como esses chamam a atenção para situações eventuais de conflito que podem acontecer nas desapropriações de imóveis e para a necessidade de orientações que garantam aos proprietários os direitos previstos na legislação.

No tocante aos aspectos legais, a desapropriação de um imóvel privado é prevista na Constituição Federal, sendo destinada a atender aos interesses da coletividade. Existem três tipos: por necessidade pública, utilidade pública ou interesse social.

A desapropriação por necessidade pública ocorre quando a administração está diante de situação de emergência, sendo a solução a transferência de bens de terceiros para seu domínio e uso imediato. A desapropriação por utilidade pública acontece quando o poder público efetua a transferência do bem por mera conveniência.

Já a desapropriação por interesse social é prevista para atender à melhor distribuição da propriedade, otimizando seu aproveitamento, especialmente para resguardar o direito à moradia, para a população carente.

A lei também determina os prazos a serem respeitados. A desapropriação por necessidade ou utilidade pública deve ser efetivada em até cinco anos. Nos casos de interesse social, deve ser efetivada em até dois anos. Passado esse prazo sem a devida efetivação, o poder público terá que aguardar um ano para desapropriar o bem novamente.

Com todo esse amparo legal à gestão pública, você deve estar se perguntando: tenho como impedir a desapropriação do meu imóvel?

A resposta é: em alguns casos sim. Apesar de a desapropriação ser quase um direito absoluto, se houver desvio de finalidade, o proprietário pode contestar judicialmente a decisão. Isso acontece quando o poder público utiliza o bem para um objetivo diferente do original e que não envolva utilidade pública ou interesse social.

Só para deixar mais claro. Um terreno desapropriado para construção de uma creche pública poderá ser utilizado para a construção de um hospital público, sem que isso seja considerado desvio de finalidade, mas não poderá, por exemplo, ser alienado a uma instituição privada para construção de uma creche particular.

Em situações que envolvam desvio de finalidade, você poderá buscar a anulação do ato expropriatório e se utilizar da retrocessão para recomprar o imóvel, porém pagando o valor de mercado atualizado e não com a mera devolução da indenização recebida.

Na maioria dos casos é pouco provável que você consiga reaver o imóvel, pois o poder público, como regra, segue a destinação prevista, com raras exceções. Com isso, resta ao dono garantir o pagamento da indenização correta.  

A Constituição protege o expropriado e determina que haja o pagamento de uma indenização justa e prévia. Mas o que se considera como justo? A referência é o valor de mercado do bem, a ser apurado por perito capacitado para esse cálculo.

Se a desapropriação acontece pela via judicial, ao verificar que as partes discordam do valor, o juiz vai nomear um perito para que apresente um laudo e indique o valor correto.

Já nos casos em que a desapropriação acontece por via administrativa – por decisão de um órgão de governo, por exemplo – e o expropriado não concorda com o valor, a orientação é ingressar com uma ação judicial.  Você deve pleitear um novo cálculo por meio de perícia judicial e o pagamento da diferença.

No entanto, seja qual for o tipo de desapropriação, é fundamental que o dono se certifique, por meio de um especialista, de que está recebendo o valor de mercado pelo bem e que a finalidade será respeitada, de acordo com o que prevê a Constituição. Se for necessária uma ação, busque uma assessoria jurídica que tomará todas as medidas necessárias para a proteção dos seus direitos.

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