Reforma tributária traz mudanças para locadores

A reforma tributária, que entrou em fase de transição em 1º de janeiro de 2026, traz mudanças para aluguéis de imóveis no Brasil. Conforme o perfil do proprietário, pessoa física ou jurídica, a locação pode deixar de ser tributada somente pelo Imposto de Renda e passa a adquirir novos tributos como o IVA Dual, formado pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

O advogado Amadeu Mendonça, especialista em Negócios Imobiliários e sócio-fundador do escritório Tizei Mendonça Advogados Associados, explica que nem todas as pessoas físicas estarão sujeitas aos novos tributos (IBS e CBS), Por outro lado, todas as pessoas jurídicas, inclusive holdings patrimoniais, serão impactados com a incidência dessa tributação.

“No caso das pessoas físicas, para que ela seja considerada contribuinte, é necessário que dois requisitos aconteçam simultaneamente: que a receita anual com locação de imóveis ultrapasse R$ 240 mil e que essa renda seja proveniente de mais de três imóveis. Esses critérios são cumulativos”, detalha o advogado.

No caso do locador pessoa física com receita de até R$ 240 mil por ano ou posse de três ou menos imóveis alugados, ele não estará sujeito à nova tributação. “Na prática, por exemplo, um locador pessoa física que receba R$ 300 mil por ano de apenas dois imóveis não deverá recolher IBS e CBS”, aponta.

Após o início da fase de transição no país, o novo sistema deverá ser implantado de forma concreta em 2033. Nesse período, o mercado imobiliário já deve estar adequado às novas regras.

Quem aluga imóvel será impactado?

Segundo o especialista, no primeiro momento, a responsabilidade pelo aumento da carga fiscal passa a ser do locador. “Porém, na prática, já existe um movimento de adaptação contratual. Muitos proprietários vêm alterando os contratos de locação para prever que o inquilino arque com o pagamento do IBS e da CBS”, pontua. Ele explica que a dinâmica acaba refletindo, inevitavelmente, na elevação do custo final da locação. Com isso, o inquilino deve passar a pagar um aluguel mais caro.

O advogado mostra que, levando em consideração a alíquota combinada estimada do IBS e da CBS, que será de 28% e o redutor de 70% na base de cálculo para locação de imóveis, a carga efetiva resultará em 8,4%. “Na prática, isso significa que para cada R$ 1.000 de aluguel, haverá um acréscimo de R$ 84, caso o proprietário opte por repassar a tributação ao inquilino”, afirma. No caso de um aluguel que custa R$ 4.000, esse aumento seria de R$ 336 mensais.

De acordo com ele, caso o proprietário decida arcar com o valor, deve acabar perdendo, ao longo de um ano, o equivalente a um mês inteiro de aluguel. “Já quando o encargo é repassado ao inquilino, o impacto individual tende a ser relativamente suportável, sem representar uma elevação brusca do valor da locação”, disse.

Aluguel por temporada

O advogado explica que, o impacto pode variar de acordo com o modelo de negócio e o perfil de cada proprietário. “Para a locação por temporada o redutor é de apenas 40%, bem inferior aos 70% previstos para a locação tradicional. Esse formato permite um maior aproveitamento de créditos tributários, porque envolve a aquisição de mais insumos, como enxovais, utensílios e manutenção”, explica.

Ainda de acordo com ele, dependendo do volume de faturamento, a constituição de uma holding para a gestão desses imóveis e dos aluguéis pode ser vantajosa. “Nesse arranjo, em determinadas situações, é possível enquadrar a atividade no Simples Nacional, o que pode resultar em uma carga tributária mais eficiente para esse tipo de operação”, finaliza.

Holdings imobiliárias

Amadeu Mendonça detalha ainda que para empresas e holdings imobiliárias, a troca do PIS e da Cofins pelo IBS e pela CBS tende a elevar a carga tributária. Contudo, o novo sistema não cumulativo mantém vantagens como o uso de créditos tributários.

No caso de um proprietário que já tenha comprado o imóvel de um contribuinte do IBS e da CBS, ele poderá se creditar dos valores desses tributos pagos nas etapas anteriores da cadeia. “O novo sistema busca tributar apenas o valor efetivamente agregado em cada operação. Ou seja, o imposto recolhido na aquisição passa a gerar crédito para o comprador”, pontua.