Durante a vigência do contrato de aluguel, o proprietário não pode retomar o imóvel contra a vontade do inquilino. O que garante a estadia do morador é a Lei de Locação (Lei 8.245/91), que protege o locatário nesse período e impede o despejo arbitrário enquanto o prazo negociado estiver em curso.
Porém, há situações específicas em que o proprietário pode rescindir o contrato antes do vencimento. O mútuo acordo entre as partes, a inadimplência do aluguel, a infração contratual grave e a necessidade de reparos urgentes ordenados pelo poder público estão entre as principais exceções previstas no artigo 9º da Lei de Locação.
Contratos com menos de 30 meses
Terminado o prazo contratual, a permanência do inquilino depende de quanto tempo o aluguel foi originalmente ajustado. Se o contrato tiver sido verbal ou escrito com duração inferior a 30 meses, a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado após o vencimento.
Nesse caso, o proprietário só consegue recuperar o imóvel se a situação se enquadrar em uma das hipóteses do artigo 47 da Lei de Locação: acordo mútuo, infração contratual, falta de pagamento, reparos urgentes, extinção de contrato de trabalho relacionado à ocupação do imóvel, necessidade de uso próprio ou de parentes próximos sem moradia, ou aprovação de obras que aumentem a área construída em pelo menos 20%.
O prazo de 5 anos que protege o inquilino
Se o contrato inicial tinha, por exemplo, 12 meses e nenhuma das situações acima se aplica depois do término, o proprietário não pode simplesmente pedir o imóvel de volta. O proprietário, nesse caso, terá de esperar até completar 5 anos de ocupação ininterrupta para solicitar a desocupação.
O inquilino que renovar informalmente a locação, mesmo sem novo contrato escrito, adquire proteção legal contra despejo após esse período. Depois desses 5 anos, o proprietário pode denunciar o contrato a qualquer tempo, com prazo mínimo de 30 dias para a desocupação, sem necessidade de justificativa.
Contratos com 30 meses ou mais
Se o contrato foi ajustado por prazo igual ou superior a 30 meses, as regras mudam. Ele termina automaticamente ao fim do prazo, sem necessidade de notificação prévia. Nesse caso, o proprietário pode pedir o imóvel de volta a qualquer momento após o vencimento, sem precisar se justificar.
Basta comunicar o inquilino e conceder prazo mínimo de 30 dias para a desocupação. Se o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias após o vencimento sem oposição do proprietário, presume-se que a locação foi prorrogada por prazo indeterminado.
Por que a Lei funciona dessa forma
Antes dessa legislação, proprietários retomavam imóveis sem qualquer justificativa, deixando locatários desprotegidos e sem lugar para morar. A Lei do Inquilinato criou um sistema de equilíbrio entre os direitos de ambas as partes.
Protege o proprietário contra inadimplência, danos ao imóvel e uso indevido, mas também resguarda o inquilino contra despejo arbitrário. Essa proteção garante que quem aluga uma casa não será surpreendido com pedidos de saída fora dos casos extremos.
O prazo previsto no contrato de locação é decisivo para os direitos de ambas as partes. Proprietários e inquilinos devem conhecer essas regras para evitar conflitos e garantir o cumprimento dos direitos e deveres previstos em lei.
