Um filho que herda uma casa com os irmãos pode conquistar a propriedade integral do imóvel se for o único a morar nele por anos, sem que os demais herdeiros consigam impedir. Esse cenário, embora pareça contradizer o conceito tradicional de herança compartilhada, possui respaldo jurídico sólido e tem se tornado cada vez mais comum nos tribunais brasileiros.
O mecanismo legal por trás disso chama-se usucapião urbano, regulamentado pelo artigo 183 da Constituição Federal e pelo artigo 9º do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001). A lei permite que quem ocupa de forma pacífica, contínua e ininterrupta um imóvel urbano de até 250 metros quadrados por no mínimo cinco anos. Com a intenção de morar no local e sem possuir outro imóvel, requeira judicialmente a transferência total da propriedade.
Como o filho perde a propriedade compartilhada
O herdeiro que ocupa a casa perde os direitos dos demais quando demonstra comportamento de proprietário durante todo esse período: paga impostos, faz a manutenção, realiza melhorias e vive no local sem contestação dos co-herdeiros. Um caso julgado pelo Superior Tribunal de Justiça ilustra essa situação.
Um irmão morou no imóvel herdado por 15 anos após a morte dos pais, arcando com todas as despesas. E conservando o bem, enquanto os outros herdeiros não se manifestaram nem se opuseram à ocupação. Nesse caso, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu a perda da propriedade pelos demais herdeiros.
João Victor Duarte Salgado, advogado do escritório Celso Candido de Souza Advogados, acompanha situações assim e explica que a lei reconhece a validade dessa posse. Se o co-herdeiro permanece no imóvel nessas condições, cumpre o período aquisitivo exigido e obtém sentença favorável, os demais perdem seus direitos sobre a propriedade, mesmo que fossem sócios desde o início.
A importância de formalizar acordos entre herdeiros
Para evitar essa perda patrimonial, os herdeiros precisam registrar por escrito qualquer acordo sobre o uso do imóvel. João Victor Duarte Salgado recomenda formalizar a cessão gratuita do uso da propriedade por tempo determinado ou indeterminado. O acordo pode ser um comodato, uma cessão parcial gratuita de uso ou um contrato de locação.
A falta de documentação é a maior armadilha, e acordos verbais não oferecem proteção jurídica, mesmo entre familiares próximos. Desde a entrada em vigor do novo Código Civil, em 2002, aumentaram as decisões favoráveis ao usucapião em contextos familiares. Colocar o acordo no papel protege os dois lados e evita que um herdeiro seja surpreendido por um processo de usucapião.
Alternativas quando não existe acordo formal
Quando nenhum contrato foi assinado, o co-herdeiro pode recorrer à Justiça para proteger seus direitos antes que a posse do irmão se torne irrevogável. O Tribunal de Justiça de São Paulo julgou um caso em que autorizou a venda judicial de um imóvel herdado por três irmãos, dois deles moradores do local.
Além de determinar a venda, a Corte fixou uma indenização mensal de R$ 755,55 aos co-herdeiros prejudicados pela ocupação contínua. O co-herdeiro que não mora no imóvel e quer preservar seus direitos pode ingressar com ação de extinção de condomínio. Essa pessoa pode receber indenização mensal pela ocupação dos demais herdeiros ou requerer a venda judicial do bem. Quem mora no imóvel tem direito de preferência na compra.
Se os ocupantes renunciarem a essa preferência, o juiz determina o leilão, e o co-herdeiro recebe tanto pela ocupação quanto pela venda. Essa via, porém, é mais dispendiosa, lenta e desgastante do que formalizar um acordo de uso desde o início.
