Quando o aluguel de uma cobertura chega ao fim e as chaves não são devolvidas, resta ao proprietário buscar na Justiça a ação de despejo para reaver o imóvel. A medida tem respaldo na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), norma que trata de como o imóvel pode voltar às mãos do dono diante da falta de consenso entre locador e locatário.
A duração do processo varia de acordo com o tipo de contrato, a defesa apresentada pelo inquilino e o andamento da vara responsável. Ainda assim, a legislação estabelece prazos específicos para cada etapa, que servem de referência para quem está em disputa.
O que acontece quando o aluguel vence
O artigo 46 da Lei do Inquilinato determina que, nos contratos residenciais escritos com duração igual ou superior a 30 meses, o vínculo se extingue automaticamente na data prevista, dispensando qualquer comunicação prévia. Isso significa que o ocupante já deveria deixar o apartamento assim que o prazo se esgota.
Esse cenário se altera se o locador fica inerte e o inquilino continua no imóvel por um período superior a 30 dias sem que haja qualquer manifestação contrária registrada. Nesse cenário, a locação passa a valer por tempo indeterminado, mantidas as mesmas condições anteriores, e só termina com notificação e novo prazo de 30 dias para a saída.
Contratos curtos seguem regra diferente
Quando o período firmado é menor que 30 meses, vale o artigo 47 da Lei do Inquilinato: a locação se renova automaticamente e a retomada do imóvel só é possível em situações específicas, como: uso próprio do dono, reforma aprovada ou vigência ininterrupta por mais de cinco anos estão entre as exceções admitidas
Fora desses casos, não há como simplesmente pedir a saída do inquilino sem passar pela via judicial. É aí que entra a ação de despejo, com suas próprias etapas e contagem de tempo.
Quanto tempo leva o processo na justiça
Não existe um prazo único e fechado para o despejo. O total depende de como o inquilino se defende e do volume de processos em tramitação no fórum responsável. O artigo 58 determina que a ação siga durante as férias forenses e tramite no foro onde o imóvel está localizado.
Alguns marcos, porém, têm prazo fixado em lei, e depois de uma sentença favorável ao proprietário, o mandado concede 15 dias para a desocupação voluntária, segundo o artigo 63. Mas esse intervalo cai para 15 dias quando mais de 4 meses se passam entre a citação do inquilino e a sentença.
Essa regra dos 4 meses funciona como um limitador contra a demora excessiva: quanto mais tempo o processo se estende, menor o prazo final concedido para sair do imóvel. Um recurso apresentado pelo inquilino tampouco interrompe a execução, já que as apelações nesse tipo de ação têm efeito apenas devolutivo.
Para que a ordem seja cumprida antes mesmo do julgamento definitivo do recurso, o proprietário precisa depositar uma caução equivalente a 6 a 12 meses de aluguel, conforme prevê o artigo 64. Esgotado o prazo sem desocupação, o despejo é executado, inclusive com uso de força se necessário, de acordo com o artigo 65 da mesma lei.
Existe liminar para apartamentos residenciais?
Em locações residenciais que simplesmente chegaram ao fim do prazo contratual, a liminar costuma não ser o caminho disponível. O artigo 59 permite a saída em 15 dias sem que o morador seja ouvido antes. Mas somente mediante caução de três meses de aluguel — ressalvado o caso em que o inquilino também parou de pagar.
Quando falta ao contrato qualquer garantia, como fiador, caução ou seguro-fiança, abre-se novamente a possibilidade de pedido de liminar. Esse instrumento vale apenas para hipóteses específicas, como o descumprimento de um acordo de desocupação assinado com duas testemunhas ou a falta de pagamento em contratos sem garantia. Ainda assim, há uma saída para o inquilino: quitar judicialmente a quantia total em aberto antes de se encerrarem os 15 dias, o que afasta a desocupação.
Disputas desse tipo também envolvem imóveis adquiridos em leilão, e um caso semelhante envolveu um apartamento. O proprietário da cobertura dificilmente conseguirá retomar o imóvel de forma imediata caso o contrato tenha apenas vencido. A via mais provável continua sendo a ação de despejo tradicional, com os prazos dos artigos 63 e 65 da Lei do Inquilinato.
O direito do inquilino à moradia está acima do direito de propriedade
A Lei do Inquilinato reconhece que a posse do imóvel alugado pertence ao inquilino durante a vigência do contrato, não ao proprietário. Isso ocorre porque a moradia é um direito constitucional, e mesmo que o inquilino deixe de pagar aluguel, ele continua tendo direitos sobre o imóvel enquanto mora nele.
Esse princípio é o motivo pelo qual a lei exige tanto cuidado e procedimentos formais para retirar um morador de sua residência.
