O desaparecimento de um inquilino, somado a aluguéis atrasados e à falta de qualquer contato, costuma levar proprietários a cogitar medidas drásticas, como forçar a entrada no imóvel ou mandar trocar a fechadura. No entanto, agir dessa forma, por conta própria, pode resultar em complicações judiciais caras.
Para esclarecer o tema, a advogada Simone Gomes, que atua há mais de 28 anos na área de Direito Imobiliário, detalhou ao site SP Imóvel quais são as obrigações e os limites que cabem a locadores e locatários nesse tipo de situação.
Isso acontece porque a aparência de abandono não tem peso jurídico por si só: até que as chaves sejam entregues de forma formal ou a Justiça determine a retomada do bem, quem detém a posse do imóvel segue sendo o locatário, não o proprietário. Essa proteção persiste mesmo quando móveis desapareceram, as contas estão vencidas e ninguém responde na porta.
Quando realmente ocorre o abandono
Nem todo inquilino ausente abandonou o imóvel. De acordo com o que a advogada Simone Gomes esclareceu, caracterizar o abandono exige a comprovação de dois requisitos: um objetivo, ou físico, que é a ausência de moradores e a retirada aparente dos pertences; e um subjetivo, que é a demonstração clara da vontade do inquilino em abandonar definitivamente a locação.
Uma viagem prolongada, móveis ainda presentes no imóvel ou até tentativas de renegociar a dívida por aplicativo de mensagens são situações que não configuram abandono. Desde que exista algum contato ou sinal de que o inquilino pretende resolver a pendência. Cada situação precisa ser analisada individualmente, pois nem toda ausência significa abandono legal.
Por que o imóvel ainda pertence legalmente ao inquilino
Ao assinar um contrato de locação, o inquilino recebe a posse direta da propriedade, um direito que não se apaga automaticamente só porque desapareceu. Enquanto essa posse persistir, a lei trata o local como a residência do locatário, protegida pelas garantias que a Constituição oferece a qualquer moradia.
É esse fundamento jurídico que barra o proprietário de agir sozinho. Somente a devolução voluntária das chaves ou uma sentença judicial conseguem romper essa posse e libertar o imóvel para seu controle novamente.
O caminho que a lei estabelece
A Lei nº 8.245/1991 marca com clareza: a locação termina quando as chaves são entregues formalmente. Sem isso, todas as obrigações contratuais persistem, e o dono fica proibido de mexer na fechadura ou bloquear a entrada do inquilino.
Quando a devolução não acontece voluntariamente, a solução passa pelo Poder Judiciário. O proprietário precisa protocolar uma Ação de Despejo por Abandono ou um pedido de Reintegração de Posse. Um oficial de justiça visitará o local para registrar se há moradores presentes, se pertenças foram deixadas para trás e qual é o estado geral do ambiente. Esse relatório embasará a decisão do juiz e justificará a transferência de posse.
O cuidado que protege ambos os lados
Um recibo formal, assinado e datado no ato da devolução das chaves, é o que garante segurança a inquilino e proprietário. Sem esse documento, discussões sobre até quando o locatário era responsável pelo aluguel e pela vistoria tendem a se arrastar indefinidamente.
Guardar esse comprovante marca exatamente quando terminou a obrigação contratual, impedindo que débitos restem em suspenso. Diante de um imóvel que parece vazio, a primeira providência deve ser buscar a ação judicial apropriada, não tocar na fechadura ou tentar acessar o espaço por conta própria.
Direitos que o inquilino ainda possui
Mesmo se tratando de um processo de despejo, o locatário mantém oportunidades legais de se defender. Ele pode quitar o aluguel em atraso dentro do prazo que a lei estabelece ou apresentar defesa contra a acusação de abandono. Essas alternativas podem suspender ou reverter a ação, o que reforça a importância de recorrer aos trâmites judiciais em vez de agir por impulso.
