Um casal pagou uma quantia de R$ 690 mil por um apartamento atraído, entre outros fatores, pela varanda gourmet já fechada com vidro, um diferencial que prometia mais conforto e dispensaria obras extras. Foi apenas depois de se mudar para o local que ambos ficaram sabendo que essa instalação havia sido feita pelo morador anterior sem passar pela aprovação do condomínio.
A situação evidencia um perigo real para quem adquire apartamentos em condomínios: mesmo uma reforma pronta e à vista pode nunca ter sido autorizada, ou até descumprir as normas do prédio. O comprador pode herdar responsabilidades inesperadas, como multas e determinações judiciais para desfazer completamente a alteração.
O que a Lei proíbe e permite fazer na fachada
De acordo com o inciso III do artigo 1.336 do Código Civil, o morador não tem permissão para mudar o formato ou a cor da fachada, tampouco de esquadrias e outras partes externas do imóvel. Já a Lei 4.591/1964 estabelece que quem descumprir essa regra pode ser multado e obrigado a desmontar a obra irregular.
Em casos mais graves, o síndico pode entrar com ação judicial para desfazer a obra integralmente, forçando o desmonte da estrutura por conta do proprietário.
Nem todo vidro viola as regras do condomínio
A questão depende do caso. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu pela restauração de esquadrias modificadas quando elas destoam claramente do padrão arquitetônico do edifício. Em outros casos, porém, reconheceu casos em que o envidraçamento de uma varanda foi considerado uma alteração meramente interna, por não afetar visualmente a estética da fachada.
A interpretação varia conforme o projeto do prédio, o regimento interno e o histórico de decisões registradas nas atas de assembleias. Pesam nessa avaliação o padrão arquitetônico original, as regras internas específicas, as aprovações já concedidas para outros apartamentos e o impacto concreto que a obra teve na aparência externa do prédio.
Segurança e responsabilidade técnica da obra
Há também um lado técnico a considerar: o Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU/BR) informa que a norma NBR 16280 exige planejamento prévio e a atuação de um profissional habilitado sempre que a reforma puder comprometer a segurança do edifício.
Para quem adquire um imóvel já modificado, a prevenção começa antes de assinar a escritura. É preciso pedir ao síndico os documentos da obra, conferir as aprovações, verificar a responsabilidade técnica e consultar a convenção e o regimento interno. Essas medidas podem evitar que um diferencial valorizado na visita se transforme em uma despesa inesperada depois das chaves.
