Observatório Econômico
O que fazer com os velhos prédios públicos
por Fernando Dias
Publicado em: 26/03/2017 08:00 Atualizado em:
Em uma matéria recente do jornal O Estado de São Paulo (21/03/2017) aparece no título “União tem 18 mil imóveis desocupados”, chamando a atenção para o fato que a União hoje gasta bilhões de reais com aluguéis para órgãos públicos por ano mesmo tendo dezenas de prédios desocupados em todas 27 unidades da federação, chegando aos milhares de imóveis se consideramos todos os tipos (terrenos, casas, galpões, etc.).
Faz sentido em um país que hoje vive um déficit crônico nas contas públicas pagar tanto para sediar os órgãos em prédios privados quando ele próprio dispõe de unidades onde, em tese, poderia alocar estes órgãos sem ter este custo? Infelizmente, faz. O problema central que temos aqui é manutenção versus realocação, e ao que parece os custos de manutenção vem ganhando com folga. O que indica isso? Nas recentes tentativas da União em leiloar seus prédios tem se obtido resultados pífios, sinalizando que o setor privado vê pouca viabilidade em recuperar estas unidades para condições de uso.
Falha de gestão? Não necessariamente. Prédios públicos, como o próprio nome diz, são feitos para atender ao público e para isto eles precisam ser dotados de infraestrutura para tal. Eles costumam ser grandes, ter grandes espaços de circulação e, eventualmente, ostentam na arquitetura o poder do Estado sobre os cidadãos. Para um economista isto significa que eles são caros de fazer e igualmente caros de manter. É, desta forma, esperado que seja aplicada sobre este patrimônio consideráveis quantidades de manutenção para que os mesmos possam ser usufruídos em toda a sua vida útil. E falando em vida útil, estamos falando, em tese, de muitas dezenas de anos. É natural que uma vez esgotada a vida útil dos prédios seja financeiramente mais eficiente realocar a operação.
Ocorre, contudo, que não faltam relatos de abandonos de unidades que a princípio estariam longe de sua vida útil não fosse por problemas estruturais nas unidades, ou simplesmente falta de manutenção adequada. Nestes casos, e aqui temos ineficiência pura, a natureza dos imóveis é tal que rapidamente se torna inviável reparar os danos e é necessário realocar todos. Nasce então mais elefante branco para a manada destes paquidermes que são facilmente encontrados no país.
Tem-se então que, a princípio, a ineficiência não é gerada pelo fato de se pagar alugueis quando se possui imóveis que poderiam ser utilizados. A ineficiência deriva do fato de que há imóveis que perderam a condição de uso por falta de manutenção e/ou por projetos equivocados. Em Brasília, por exemplo, há imóvel abandonado na Esplanada. E em Recife? O melhor candidato ao monumento ao abandono por aqui é, creio, um prédio ainda não abandonado, o da SUDENE.
Explico. Depois de seus dias de glória nas décadas de 70 e 80, ele que é um dos maiores prédios públicos do Brasil, foi se esvaziando a medida que a SUDENE foi se esvaziando. Nos últimos anos, diversas ações foram tomadas para reocupar o local, que inclusive é tombado, mas manutenção e readequação em larga escala ficaram no papel. Em 2015, quando havia 10 órgãos no prédio, o TRT fez as malas por conta da falta de infraestrutura, e outros seguiram o mesmo caminho. Atualmente tanto o IBGE quanto a SUDENE estão já fazendo as malas, e dificilmente os órgãos restantes vão conseguir manter o prédio que já parece abandonado.
O que fazer? Restaurar, vender ou demolir costumam ser os caminhos mais viáveis. Mas por serem prédios públicos a venda ou demolição muitas vezes se tornam opções restritas, e a restauração custa caro e usualmente vai para segundo plano. Neste cenário a manada de elefantes brancos vai continuar a crescer e de prédio à estádio de futebol, eles vão continuar a fazer parte de nosso cenário urbano!
Faz sentido em um país que hoje vive um déficit crônico nas contas públicas pagar tanto para sediar os órgãos em prédios privados quando ele próprio dispõe de unidades onde, em tese, poderia alocar estes órgãos sem ter este custo? Infelizmente, faz. O problema central que temos aqui é manutenção versus realocação, e ao que parece os custos de manutenção vem ganhando com folga. O que indica isso? Nas recentes tentativas da União em leiloar seus prédios tem se obtido resultados pífios, sinalizando que o setor privado vê pouca viabilidade em recuperar estas unidades para condições de uso.
Falha de gestão? Não necessariamente. Prédios públicos, como o próprio nome diz, são feitos para atender ao público e para isto eles precisam ser dotados de infraestrutura para tal. Eles costumam ser grandes, ter grandes espaços de circulação e, eventualmente, ostentam na arquitetura o poder do Estado sobre os cidadãos. Para um economista isto significa que eles são caros de fazer e igualmente caros de manter. É, desta forma, esperado que seja aplicada sobre este patrimônio consideráveis quantidades de manutenção para que os mesmos possam ser usufruídos em toda a sua vida útil. E falando em vida útil, estamos falando, em tese, de muitas dezenas de anos. É natural que uma vez esgotada a vida útil dos prédios seja financeiramente mais eficiente realocar a operação.
Ocorre, contudo, que não faltam relatos de abandonos de unidades que a princípio estariam longe de sua vida útil não fosse por problemas estruturais nas unidades, ou simplesmente falta de manutenção adequada. Nestes casos, e aqui temos ineficiência pura, a natureza dos imóveis é tal que rapidamente se torna inviável reparar os danos e é necessário realocar todos. Nasce então mais elefante branco para a manada destes paquidermes que são facilmente encontrados no país.
Tem-se então que, a princípio, a ineficiência não é gerada pelo fato de se pagar alugueis quando se possui imóveis que poderiam ser utilizados. A ineficiência deriva do fato de que há imóveis que perderam a condição de uso por falta de manutenção e/ou por projetos equivocados. Em Brasília, por exemplo, há imóvel abandonado na Esplanada. E em Recife? O melhor candidato ao monumento ao abandono por aqui é, creio, um prédio ainda não abandonado, o da SUDENE.
Explico. Depois de seus dias de glória nas décadas de 70 e 80, ele que é um dos maiores prédios públicos do Brasil, foi se esvaziando a medida que a SUDENE foi se esvaziando. Nos últimos anos, diversas ações foram tomadas para reocupar o local, que inclusive é tombado, mas manutenção e readequação em larga escala ficaram no papel. Em 2015, quando havia 10 órgãos no prédio, o TRT fez as malas por conta da falta de infraestrutura, e outros seguiram o mesmo caminho. Atualmente tanto o IBGE quanto a SUDENE estão já fazendo as malas, e dificilmente os órgãos restantes vão conseguir manter o prédio que já parece abandonado.
O que fazer? Restaurar, vender ou demolir costumam ser os caminhos mais viáveis. Mas por serem prédios públicos a venda ou demolição muitas vezes se tornam opções restritas, e a restauração custa caro e usualmente vai para segundo plano. Neste cenário a manada de elefantes brancos vai continuar a crescer e de prédio à estádio de futebol, eles vão continuar a fazer parte de nosso cenário urbano!
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