Quem ergue uma casa com seu dinheiro e seu esforço, mesmo em terreno alheio, tem respaldo legal contra o despejo sumário e contra a perda total do investimento. É o que ocorre, por exemplo, quando o casamento acaba e a construção está nos fundos do lote pertencente aos sogros: a separação do casal abre uma série de questões sobre quem pode ficar no imóvel, se há direito a indenização e como esse valor é repartido entre os ex-cônjuges.
Quando alguém constrói uma residência no terreno de um terceiro, ainda que seja parente, a regra jurídica que entra em jogo é a da acessão, segundo a qual tudo o que é edificado ou plantado sobre um solo passa a integrar o patrimônio de quem é dono dele.
É o que esclarece a advogada Tatiany da Mata, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Ordem dos Advogados do Brasil, seccional Goiás (OAB-GO), que explica que o solo é a propriedade principal e que a casa é um acessório dela.
Por isso, o acessório segue o principal, e por isso, a residência pertence legalmente ao dono do terreno, mesmo que o genro ou a nora tenha pago toda a obra.
O direito à indenização existe mesmo assim
A legislação oferece proteção quando a construção foi realizada de boa-fé, com conhecimento e consentimento da família. Tatiany da Mata explica que o construtor tem direito ao ressarcimento do valor investido na obra. Assim, o casal que gastou tempo e dinheiro na casa não fica sem compensação quando o relacionamento termina.
Há ainda uma situação excepcional chamada acessão invertida. Segundo a advogada, quando a construção vale consideravelmente mais que o terreno, quem construiu de boa-fé pode pedir ao juiz a aquisição do solo, mediante pagamento de indenização ao proprietário original.
Embora essa solução seja menos comum e exija decisão judicial, ela oferece uma saída quando a realidade econômica torna a situação muito desequilibrada.
Que provas reunir para comprovar o investimento
Para ter direito à indenização, é fundamental demonstrar que a construção foi realizada de boa-fé. Jean Menezes de Aguiar, advogado e professor de Direito da Fundação Getúlio Vargas (FGV), explicou que notas fiscais, recibos de materiais, comprovantes de transferências bancárias, PIX, cheques e contratos de empréstimo relacionados à obra podem ser usados como prova.
Fotos e vídeos datados que registrem a evolução da construção também têm valor probatório. Correspondências como e-mails, mensagens de WhatsApp e cartas que tratam da obra e dos pagamentos reforçam ainda mais o direito de quem construiu. Testemunhas que participaram ou acompanharam o processo de construção podem ser ouvidas em juízo.
Quem não guardou os documentos originais também tem uma alternativa: segundo Aguiar, uma perícia de engenharia pode estimar o custo e o valor da construção.
Como calcular a indenização e outros direitos do construtor
Antes de recorrer à Justiça, o mais recomendado é tentar um acordo entre os familiares. Quando não há entendimento, quem construiu pode entrar com uma ação de indenização contra os donos do terreno. Tatiany explicou que essa ação deve ser apresentada separadamente contra os ex-sogros, porque foram eles que incorporaram a casa ao patrimônio.
No processo, é preciso estabelecer quanto vale a construção e como ela alterou o valor do imóvel. Se a obra foi realizada durante o casamento ou a união estável, o direito à indenização é dividido entre o casal conforme o regime de bens escolhido. O divórcio ou a dissolução da união estável tramita em outro processo, que serve para partilhar esse crédito entre os dois.
Segundo Tatiany, a indenização pode considerar os valores comprovadamente investidos. Com atualização monetária e juros quando aplicáveis, ou o aumento do valor total do imóvel causado pela construção, normalmente apurado por perícia judicial. A advogada também ressaltou que não é correto afirmar que a pessoa sempre receberá o custo da obra ou o valor de mercado da construção.
O valor final varia de acordo com a base jurídica usada no pedido, com o que foi comprovado no processo e com o resultado da avaliação pericial, quando ela é necessária.
Quando o direito à indenização não se aplica
O direito à indenização só existe quando a construção foi feita de boa-fé. Isso significa que os donos do terreno, os sogros, conheciam e consentiram com a obra. Quem construiu escondido, contra a vontade explícita deles ou ao enganá-los perde essa proteção legal e pode ser desalojado sem receber indenização pela construção.
Além disso, a lei não garante que você receberá exatamente o que gastou ou o valor de mercado da construção. O valor da indenização depende de qual fundamento jurídico é usado no processo, das provas apresentadas e de eventuais perícias.
Em alguns casos, você pode receber menos do que investiu, dependendo de como o juiz avalia o acréscimo que a obra realmente trouxe ao imóvel.
