A Lei do Inquilinato autoriza o proprietário a entrar com ação judicial de despejo. Já no primeiro dia útil após o vencimento do aluguel, embora muitos proprietários acreditem que precisam esperar 30, 60 ou até 90 dias de inadimplência.
Se o aluguel vencia no dia 10 e continuava sem pagamento no dia 11, o locador já podia pedir judicialmente a desocupação do imóvel. A regra decorre do fato de o pagamento pontual ser considerado a principal obrigação do inquilino no contrato de locação.
O descumprimento dessa obrigação, sobretudo quando se repete, pode levar à aplicação de multa, à rescisão do contrato e a ações judiciais de cobrança ou despejo.
Notificação prévia como estratégia processual
Embora a lei autorize a ação imediata, o proprietário pode fortalecer sua posição no processo ao tentar uma solução amigável antes de recorrer à Justiça. A recomendação é notificar previamente o inquilino e oferecer a oportunidade de desocupar voluntariamente o imóvel caso o débito não seja quitado em determinado prazo.
Documentar essa tentativa de boa-fé demonstra ao juiz que houve esforço de composição antes do litígio. O histórico de atrasos reiterados também pesa na análise judicial. Um único atraso curto é diferente de um padrão de inadimplência, e os magistrados consideram essas circunstâncias ao julgar o caso. Cobrar o débito ou notificar formalmente o inquilino são passos que reforçam a argumentação jurídica do locador.
Prazos e consequências legais
A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, disciplina as locações urbanas e os procedimentos associados. A lei estabelece que a inadimplência permite encerrar a relação de locação. Multa e juros podem ser aplicados a partir do primeiro dia de atraso, conforme a norma.
Cada situação guarda particularidades que dependem do texto contratual específico e do contexto envolvido. Proprietários que enfrentam inadimplência devem buscar orientação de profissional de direito para avaliar a melhor estratégia conforme as circunstâncias do caso e o histórico do inquilino.
Por que a Lei permite ação no primeiro dia de atraso
A Lei do Inquilinato considera o pagamento pontual como a obrigação mais fundamental do contrato de locação. Quando essa obrigação não é cumprida, mesmo que por um único dia, a lei entende que já houve descumprimento contratual suficiente para justificar ação judicial.
Isso ocorre porque o aluguel é a contrapartida essencial que o proprietário recebe pelo uso do imóvel. Sem ele, a relação de locação perde seu propósito econômico. O juiz não precisa esperar um período de “tolerância” para receber o pedido de despejo, pois a inadimplência já existe formalmente no dia seguinte ao vencimento. Ainda assim, o magistrado avalia o cumprimento da obrigação de pagar conforme o contexto.
Um atraso de um dia é diferente de um padrão reiterado de falta de pagamento na análise sobre a justificativa do despejo.
