Quando um dos filhos continua morando sozinho em um imóvel deixado pelos pais, enquanto os demais herdeiros não recebem nada por uma propriedade que agora também lhes pertence, surge uma questão delicada: eles podem cobrar aluguel do ocupante?
A resposta é sim, desde que alguns requisitos sejam cumpridos. Isso porque, de acordo com a legislação brasileira, uma propriedade passa automaticamente a todos os herdeiros ao mesmo tempo após a morte de seu proprietário.
Isso cria uma copropriedade imediata. O inventário não precisa ser formalizado ou registrado para que ela exista. Até a conclusão da partilha, nenhum herdeiro é dono de uma parte isolada: todos compartilham a propriedade integral do imóvel.
Aplicam-se ao caso as mesmas regras do condomínio comum. Contudo, o herdeiro que ocupa o imóvel com exclusividade só responde aos demais pelo uso do bem depois que eles se opuserem de forma inequívoca à moradia gratuita.
Por que é possível cobrar aluguel
A possibilidade de cobrança decorre da proibição do enriquecimento indevido. Quando um herdeiro ocupa sozinho um imóvel que pertence a vários, obtém uma vantagem econômica que prejudica os demais coproprietários.
O imóvel pode gerar renda. Quem mora nele de graça, em tese, pode estar impedindo que essa receita seja dividida entre todos os donos. Em casos assim, o prejuízo dos demais é duplo: eles perdem a renda que receberiam se alugassem o imóvel a um terceiro.
Além disso, perdem a chance de vender o bem, que fica bloqueado pela ocupação de apenas um herdeiro. A lei busca corrigir esse desequilíbrio patrimonial.
A condição essencial: a oposição clara
O aluguel só é devido se os irmãos deixarem claro que não concordam com o uso gratuito. O fato de alguém ter morado no imóvel antes da morte dos pais não gera, por si só, o dever de pagar depois dela.
Enquanto os demais herdeiros permanecerem em silêncio ou tolerarem a ocupação, presume-se que existe um comodato gratuito em vigor, ou seja, um empréstimo sem juros. Para afastar essa presunção, é necessário que seja feita formalmente uma notificação ao ocupante e um registro de que se opõem à moradia gratuita desta pessoa.
A notificação constitui o ocupante em mora, estado de atraso no cumprimento de uma obrigação, e formaliza a oposição ao uso exclusivo.
Quando o aluguel começa a ser cobrado
O valor não retroage até a data da morte. O aluguel só pode ser exigido a partir da oposição efetiva dos demais herdeiros, formalizada por notificação extrajudicial ou citação judicial.
Até a oposição, entende-se que havia consentimento tácito para a permanência gratuita e, portanto, não existe débito. Por isso, agir com rapidez é essencial: quanto mais cedo um herdeiro buscar orientação jurídica e notificar o ocupante, menor será o período de gratuidade não remunerada.
Adiar a notificação prolonga o prejuízo dos demais donos e reduz o período em que a cobrança poderá ser feita de forma válida.
