Os proprietários de imóveis alugados devem ficar atentos às mudanças trazidas pela reforma tributária. Apesar de muitos acreditarem que todos os locadores serão obrigados a abrir um CNPJ, a exigência não será universal. A nova regra alcança apenas situações específicas envolvendo contribuintes que precisarem emitir nota fiscal eletrônica para atender às novas obrigações fiscais.
Na prática, o CNPJ servirá apenas como um cadastro para emissão dos documentos fiscais relacionados ao IBS e à CBS, novos tributos criados pela reforma. Isso não transforma automaticamente o proprietário em uma empresa nem altera sua condição de pessoa física, que continuará recolhendo Imposto de Renda pelas regras atuais quando for o caso.
As mudanças fazem parte da implementação gradual do novo sistema tributário. Durante 2026, o processo funciona como fase de adaptação, com emissão de documentos em caráter de testes. A obrigatoriedade plena está prevista para começar a partir de 2027, quando as notas fiscais deverão conter os novos campos referentes aos tributos.
Além disso, especialistas destacam que abrir um CNPJ para esse fim não aumenta, por si só, a carga tributária do proprietário. O que pode alterar a forma de tributação é a decisão de constituir uma pessoa jurídica, como uma holding patrimonial, situação que segue regras diferentes das aplicadas às pessoas físicas.
Quem será afetado
A nova sistemática não atinge a maior parte dos pequenos proprietários. As regras mais rigorosas da reforma tributária recaem principalmente sobre grandes locadores que atendem aos critérios previstos na legislação, enquanto quem possui poucos imóveis e recebe rendimentos abaixo dos limites legais continuará, em geral, apenas declarando os aluguéis no Imposto de Renda.
Mesmo para os casos em que será necessário obter um CNPJ para emissão de notas fiscais, o objetivo é cumprir as exigências operacionais do novo modelo tributário. Ou seja, trata-se de uma formalização cadastral para atender às obrigações fiscais, e não de uma transformação automática do proprietário em empresa.
