As principais mudanças na legislação dos condomínios e o que elas significam para o mercado imobiliário

Por Por Adriana Jansen*

A Lei nº 4.591/1964, conhecida como Lei das Incorporações, completa 62 anos em 2026 mantendo-se como um dos principais marcos regulatórios do mercado imobiliário brasileiro. Apesar da solidez de sua estrutura, a evolução do setor, impulsionada por novos modelos de empreendimentos, tecnologias e demandas de gestão, exigiu importantes atualizações legislativas. Em 2022, três leis promoveram mudanças relevantes na administração condominial, modernizando procedimentos e reduzindo entraves históricos para incorporadoras, construtoras e gestores.

A principal alteração veio com a Lei nº 14.382/2022, que simplificou o registro da incorporação imobiliária. Antes da reforma, era comum que cartórios exigissem um segundo registro para instituir formalmente o condomínio após a conclusão da obra, gerando custos adicionais e divergências sobre o momento de sua constituição. A nova regra consolidou o registro do memorial de incorporação e da instituição do condomínio em um único ato registral, deixando o "habite-se" apenas como averbação. A medida uniformiza procedimentos, reduz despesas cartorárias e amplia a segurança jurídica ao definir com clareza quando passam a existir as obrigações e responsabilidades condominiais.

A mesma lei também tornou mais rigorosa a prestação de contas do incorporador durante a execução das obras. O relatório, antes semestral, passou a ser obrigatório a cada três meses e deve demonstrar a correspondência entre o cronograma físico-financeiro previsto e a execução efetiva do empreendimento. Para os adquirentes, a mudança representa maior transparência. Para as incorporadoras, exige controles internos mais eficientes e maior organização documental.

Outra importante inovação foi trazida pela Lei nº 14.309/2022, que regulamentou definitivamente as assembleias condominiais virtuais e híbridas, prática amplamente adotada durante a pandemia da Covid-19. A legislação conferiu às reuniões realizadas por meios digitais a mesma validade das presenciais, desde que sejam preservados os direitos de manifestação, debate e voto dos condôminos, além da adequada divulgação das informações de acesso no edital de convocação.

O aspecto mais relevante da norma, entretanto, foi a criação da chamada sessão permanente. Sempre que uma deliberação depender de quórum qualificado e este não for alcançado na assembleia inicial, a reunião poderá permanecer aberta por até 60 dias, prorrogáveis por mais 30, permitindo que os votos sejam registrados ao longo desse período. A medida enfrenta um dos maiores desafios da gestão condominial: a dificuldade de reunir quóruns elevados para decisões relevantes. Nesse cenário, recomenda-se que os condomínios revisem suas convenções para verificar se não existem cláusulas que impeçam a realização de assembleias virtuais.

Também em 2022, a Lei nº 14.405 promoveu uma flexibilização importante na mudança de destinação dos empreendimentos. Até então, alterar o uso de um edifício ou de unidades, por exemplo, de residencial para comercial, dependia da unanimidade dos condôminos, requisito que, na prática, inviabilizava qualquer transformação. A nova redação do artigo 1.351 do Código Civil reduziu esse quórum para dois terços dos condôminos, acompanhando a necessidade de adaptação dos empreendimentos às mudanças do mercado imobiliário. A flexibilização, contudo, encontra um limite importante: quando a convenção condominial proíbe expressamente determinada destinação, será necessário alterá-la previamente, mantendo-se também o quórum de dois terços.

Apesar dos avanços, as reformas não solucionaram alguns problemas recorrentes. Permanecem lacunas na disciplina da Comissão de Representantes durante a fase de construção, especialmente quanto à sua composição, aos limites de atuação e à responsabilização de seus membros, o que ainda gera questionamentos sobre a validade de determinadas deliberações.

Outro tema que continua produzindo insegurança jurídica diz respeito aos atrasos na entrega das obras. A legislação permanece sem disciplinar claramente os reflexos desse atraso sobre as obrigações financeiras dos adquirentes, mantendo espaço para interpretações divergentes dos tribunais acerca da cobrança de parcelas e dos custos necessários à preservação do empreendimento.

As reformas de 2022 representaram um avanço significativo ao desburocratizar registros, consolidar as assembleias digitais e flexibilizar quóruns que frequentemente impediam decisões relevantes. Contudo, permanecem desafios relacionados à governança dos empreendimentos e à relação entre incorporadoras e adquirentes durante a fase de construção.

Nesse contexto, mais do que acompanhar as mudanças legislativas, incorporadoras, construtoras e gestores condominiais precisam revisar contratos, convenções e procedimentos internos para adequá-los às novas exigências legais, especialmente no que se refere à prestação de contas trimestral e às novas formas de deliberação. A legislação evoluiu, mas sua efetividade continuará dependendo da adoção de boas práticas de gestão e de governança condominial.

*Adriana Jansen é advogada e sócia do escritório Portela Soluções Jurídicas