Imposto de Renda 2026: Saiba como declarar "ganho de capital" para evitar cair na malha fina

Com o início do período para a declaração do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) 2026, os contribuintes que obtiveram ganho de capital com a venda de imóveis no ano passado devem ficar atentos às regras da Receita Federal para evitar cair na malha fina. O prazo para entrega começa nesta segunda-feira (23) e se encerra no dia 29 de maio.

O advogado patrimonial e especialista em negócios imobiliários Amadeu Mendonça, sócio-fundador do escritório Tizei Mendonça Advogados Associados, explica que o ganho de capital (lucro) acontece quando o contribuinte vende um bem por um valor superior ao que pagou na aquisição. Isso significa que é preciso calcular a diferença entre os valores e aplicar a alíquota do imposto, que varia de 15% a 22,5%.

Mendonça detalha, na prática, como o cálculo deve ser feito. Por exemplo, um contribuinte que comprou um imóvel por R$ 600 mil e depois vendeu por R$ 1 milhão. “Nesse caso, o ganho de capital é de R$ 400 mil. sobre esse valor se aplica a alíquota mínima de 15%, o que resultaria em um imposto de R$ 60 mil”, aponta.

Segundo o especialista, em alguns casos, a base de cálculo pode ser reduzida, dependendo do ano de aquisição do imóvel. “Existem redutores aplicáveis à base de cálculo, principalmente para imóveis adquiridos há mais tempo. Em alguns casos, a redução é significativa”, diz.

Quando o imposto pode ser isento?

De acordo com a legislação, em algumas situações, o contribuinte pode ficar totalmente isento do imposto sobre o ganho de capital. Um dos casos ocorre quando o imóvel foi adquirido antes de 1969. O advogado aponta que outra situação bastante comum envolve a compra de um novo imóvel residencial. “Quando o contribuinte vende um imóvel residencial e utiliza todo o valor da venda para comprar outro imóvel residencial no prazo de 180 dias, ele fica isento de 100% do imposto”, explica.

Caso apenas parte do valor da venda seja utilizada na compra de um novo imóvel, a isenção ocorre de forma proporcional. Usando o mesmo exemplo anterior, na venda por R$ 1 milhão e ganho de capital de R$ 400 mil, mas com a compra de um novo imóvel avaliado em R$ 800 mil. Neste caso, 80% do valor da venda foi reinvestido.

“Apenas os 20% que não foram reinvestidos entram na base de cálculo do imposto. Ou seja, 20% de R$ 400 mil, que dá R$ 80 mil. Sobre esse valor se aplica a alíquota de 15%, gerando um imposto de R$ 12 mil, sem considerar eventual redutor”, explica Mendonça.

De acordo com o advogado, essa regra permite que famílias façam ajustes patrimoniais sem sofrer tributação integral. “Muitas vezes a venda do imóvel acontece para reorganizar as finanças da família. Pode ser para pagar dívidas ou simplesmente para mudar para um imóvel menor. A legislação prevê essa possibilidade de isenção parcial justamente para esses casos”, afirma.

Mercado imobiliário segue em alta

Dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) mostram que, no ano passado, o mercado alcançou recordes de lançamentos e vendas de imóveis residenciais verticais, mesmo em um cenário de juros elevados.

No acumulado de 2025, foram vendidas 426.260 unidades, alta de 5,4% em comparação a 2024, o que representa um novo recorde. O Valor Geral de Vendas (VGV) chegou a R$ 264,2 bilhões, alta de 3,5% em relação ao ano anterior. No Brasil, o Sudeste liderou as vendas, com 220.087 unidades comercializadas em 12 meses, seguido por Sul (89.769), Nordeste (80.111), Centro-Oeste (23.540) e Norte (12.753).

Com o crescimento das transações, cresce também o número de contribuintes que precisam declarar operações imobiliárias no Imposto de Renda. “Quem vende um imóvel precisa ficar atento à apuração do ganho de capital e ao recolhimento do imposto, quando devido. Fazer o cálculo correto evita problemas com o Fisco no momento da declaração”, esclarece Mendonça.