Lei regulamenta propriedade compartilhada
Juliana Longman
Advogada especialista na área de direito imobiliário e sócia do escritório Da Fonte, Advogados.
Publicado em: 22/02/2019 03:00 Atualizado em: 22/02/2019 21:16
Embora já existam no Brasil empreendimentos imobiliários constituídos sob o regime da multipropriedade, somente em 21 de dezembro de 2018 foi publicada a Lei nº 13.777/18, que regulamenta este tipo de empreendimento.
E o que é a multipropriedade? No regime de multipropriedade, um imóvel, embora indivisível, pode ser de propriedade de várias pessoas que, individualmente, possuirão direito de usar aquele imóvel, incluindo suas instalações, equipamentos e o mobiliário, por uma fração de tempo, de forma alternada, como num sistema de rodízio.
Com isso, é possível, de um lado, ao comprador, adquirir e manter o imóvel com menos investimentos, enquanto a construtora, por outro lado, consegue promover a venda do imóvel por um preço total maior do que de uma unidade comum. Essa é, sem sombra de dúvidas, uma solução para assegurar a compra de um imóvel para atender a uma finalidade, normalmente de lazer, para uso em períodos predeterminados, como, por exemplo, uma casa na praia, no campo ou próxima a algum equipamento que o comprador tenha interesse de usufruir por determinados períodos a cada ano (um parque, um centro comercial, um campo de golfe, etc.).
Essa “propriedade compartilhada” do imóvel, para consumo de forma rotativa, é comum no mercado de aeronaves e barcos particulares no Brasil. Em relação aos imóveis, por não ser regulamentada, não assegurava uma uniformidade de tratamento pelos cartórios de imóveis, o que não garantia ao comprador um direito real autônomo, que ele poderia livremente negociar com terceiros, dar em garantia, etc.
O comprador, ao invés de comprar um imóvel, compra apenas uma fração do imóvel, que lhe assegura o uso por um tempo pré-estabelecido. As frações incidentes sobre um mesmo imóvel devem assegurar direito a uma mesma quantidade mínima de dias, mas nada impede que um proprietário adquira mais frações do que outro, o que implicará em direito de uso do imóvel por mais tempo, mas também em maior obrigação em relação aos custos de manutenção deste imóvel.
Quanto à fração de tempo adquirida por cada comprador, a lei estabelece que deve ser de, no mínimo, sete dias por ano, seguidos ou intercalados. O período de uso de cada proprietário poderá ser fixo, no mesmo período de cada ano, ou variável. Pode ser adotado, inclusive, um sistema misto, onde os compradores tenham direito a um período fixo e um variável a cada ano.
Com a regulamentação, além de passar a ser assegurado o registro desta propriedade, de forma autônoma, também se estabeleceu uma série de regras que deverão ser observadas na constituição destes empreendimentos ou na adesão de empreendimentos já existentes a esse sistema. Nos casos de empreendimentos já existentes, será admitida a multipropriedade por deliberação da maioria “absoluta” dos condôminos, ou seja, por voto, em assembleia, de mais da metade dos proprietários das unidades deste condomínio. Em qualquer hipótese, o condomínio, adotando o regime de multipropriedade, deverá, necessariamente, ter um administrador profissional, que administrará o condomínio geral e também os condomínios em multiproriedade.
Além destas regras, a lei estabelece diversas outras regras fundamentais para o uso compartilhado do imóvel, que deverão ser detalhadas, em cada caso, na Convenção do Condomínio em multipropriedade.
Não há dúvidas de que a nova legislação traz mais segurança jurídica à compra de imóveis em regime de multipropriedade, representando um avanço da legislação em busca da sua adaptação à dinâmica da economia do uso compartilhado. A nova lei ajudará a superar o receio dos consumidores, investidores e financiadores em geral, possibilitando o amadurecimento e crescimento deste mercado, já em rápida expansão, devendo facilitar e assegurar, inclusive, a oferta de financiamento em escala comercial para estes empreendimentos.
E o que é a multipropriedade? No regime de multipropriedade, um imóvel, embora indivisível, pode ser de propriedade de várias pessoas que, individualmente, possuirão direito de usar aquele imóvel, incluindo suas instalações, equipamentos e o mobiliário, por uma fração de tempo, de forma alternada, como num sistema de rodízio.
Com isso, é possível, de um lado, ao comprador, adquirir e manter o imóvel com menos investimentos, enquanto a construtora, por outro lado, consegue promover a venda do imóvel por um preço total maior do que de uma unidade comum. Essa é, sem sombra de dúvidas, uma solução para assegurar a compra de um imóvel para atender a uma finalidade, normalmente de lazer, para uso em períodos predeterminados, como, por exemplo, uma casa na praia, no campo ou próxima a algum equipamento que o comprador tenha interesse de usufruir por determinados períodos a cada ano (um parque, um centro comercial, um campo de golfe, etc.).
Essa “propriedade compartilhada” do imóvel, para consumo de forma rotativa, é comum no mercado de aeronaves e barcos particulares no Brasil. Em relação aos imóveis, por não ser regulamentada, não assegurava uma uniformidade de tratamento pelos cartórios de imóveis, o que não garantia ao comprador um direito real autônomo, que ele poderia livremente negociar com terceiros, dar em garantia, etc.
O comprador, ao invés de comprar um imóvel, compra apenas uma fração do imóvel, que lhe assegura o uso por um tempo pré-estabelecido. As frações incidentes sobre um mesmo imóvel devem assegurar direito a uma mesma quantidade mínima de dias, mas nada impede que um proprietário adquira mais frações do que outro, o que implicará em direito de uso do imóvel por mais tempo, mas também em maior obrigação em relação aos custos de manutenção deste imóvel.
Quanto à fração de tempo adquirida por cada comprador, a lei estabelece que deve ser de, no mínimo, sete dias por ano, seguidos ou intercalados. O período de uso de cada proprietário poderá ser fixo, no mesmo período de cada ano, ou variável. Pode ser adotado, inclusive, um sistema misto, onde os compradores tenham direito a um período fixo e um variável a cada ano.
Com a regulamentação, além de passar a ser assegurado o registro desta propriedade, de forma autônoma, também se estabeleceu uma série de regras que deverão ser observadas na constituição destes empreendimentos ou na adesão de empreendimentos já existentes a esse sistema. Nos casos de empreendimentos já existentes, será admitida a multipropriedade por deliberação da maioria “absoluta” dos condôminos, ou seja, por voto, em assembleia, de mais da metade dos proprietários das unidades deste condomínio. Em qualquer hipótese, o condomínio, adotando o regime de multipropriedade, deverá, necessariamente, ter um administrador profissional, que administrará o condomínio geral e também os condomínios em multiproriedade.
Além destas regras, a lei estabelece diversas outras regras fundamentais para o uso compartilhado do imóvel, que deverão ser detalhadas, em cada caso, na Convenção do Condomínio em multipropriedade.
Não há dúvidas de que a nova legislação traz mais segurança jurídica à compra de imóveis em regime de multipropriedade, representando um avanço da legislação em busca da sua adaptação à dinâmica da economia do uso compartilhado. A nova lei ajudará a superar o receio dos consumidores, investidores e financiadores em geral, possibilitando o amadurecimento e crescimento deste mercado, já em rápida expansão, devendo facilitar e assegurar, inclusive, a oferta de financiamento em escala comercial para estes empreendimentos.