inadimplentes STJ decide se inadimplentes podem usar áreas coletivas de condomínios

Por: Correio Braziliense

Publicado em: 28/05/2019 07:53 Atualizado em: 28/05/2019 11:53

Condomínios tentam evitar inadimplência restringindo uso de piscinas. Foto: Minervino Junior/CB/D.A Press - 9/9/16
Condomínios tentam evitar inadimplência restringindo uso de piscinas. Foto: Minervino Junior/CB/D.A Press - 9/9/16
A 4ª Turma do Supremo Tribunal de Justiça (STJ) julga nesta terça-feira (28/5) recurso de moradores de um condomínio em Guarujá (SP) contra restrição de uso de áreas comuns por condôminos inadimplentes. Apesar de muitos regulamentos internos de condomínios terem estabelecido essa regra, o advogado especialista em direito condominial e imobiliário Anderson Machado considera a medida ilegal.

“Quando uma pessoa compra um imóvel em um condomínio, ela compra uma fração ideal de uma área privativa (o apartamento, por exemplo) e uma fração ideal de parte da área comum. Então diante do direito à propriedade, que é constitucional, ela tem direito a utilizar esta área comum”, garante. Segundo Machado, existe uma hierarquia de normas no país e “o regimento interno de um condomínio não pode ferir um direito constitucional (propriedade)”.

Na opinião do advogado, outras medidas podem ser tomadas pelo condomínio para garantir o pagamento, como o adiantamento de aluguéis de salões de festas e churrasqueiras, como o pagamento antecipado para usar essas áreas.

No entanto, para locais de uso gratuito como piscinas, os condomínios não devem de forma alguma impedir a utilização dos moradores inadimplentes. “Caso o morador seja impedido de utilizar áreas comuns gratuitas, isso pode inclusive acarretar em uma ação de dano moral contra o condomínio”, afirma Machado.

Para o presidente do Sindicato dos Condomínios Residenciais e Comerciais do Distrito Federal (Sindicondomínio) José Geraldo Pimentel, entretanto, o impedimento da utilização é legítimo, uma vez que gera custos. “É importante destacar a diferença entre espaço comum e área comum. Espaço comum é aquele que é necessário ao morador, como hall de entrada, estacionamento, elevadores. Isso, ele não pode ser impedido de utilizar. No entanto, áreas comuns como piscinas, churrasqueiras e salões de festa, que possuem custos de manutenção e que não são necessários à sobrevivência do morador, podem ter uso restrito aos moradores que pagam em dia as taxas condominiais. Uma vez que o condômino regularizar sua situação, pode voltar a utilizá-los”. Segundo ele, cada condomínio deve seguir o que estiver previsto em seu regimento interno, que deve ser claro para os moradores.

A advogada especializada em direito imobiliário Stephanie Nascimento ratifica o entendimento de que áreas comuns não podem ser limitadas a quem paga em dia o condomínio. “O morador pode ser impedido de utilizar locais que exijam uma taxa a mais, além da condominial como churrasqueiras, salões de festa. Mas piscinas, estacionamento, elevadores, estão inclusos na fração ideal”. Na opinião de Stephanie, para lidar com os condôminos inadimplentes, as administrações dos condomínios devem entrar com uma ação de execução, mas a restrição não é uma medida legítima.

Pauta parecida já foi julgada pela 3ª Turma do STJ no ano passado, com decisão favorável à moradora que entrou na Justiça contra o condomínio que a impediu de utilizar o clube. Para os ministros, o direito do condômino ao uso das partes comuns não decorre da situação de adimplência das cotas condominiais, mas, sim, do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns.


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