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OBSERVATÓRIO ECONÔMICO Imóveis de molho

Por: Fernando Dias

Publicado em: 23/04/2018 08:00 Atualizado em:

Outrora um dos expoentes do notável crescimento da economia pernambucana nos tempos da dobradinha Lula/Campos, o setor imobiliário enfrenta séria crise há mais de dois anos a não há céu de brigadeiro a vista. O boom do setor imobiliário local, assim como no Brasil, se deu em função de uma feliz combinação de ações por parte do setor público, que ao expandir o crédito ao consumidor ao mesmo tempo em que viabilizou a figura da alienação fiduciária destravou um segmento que havia décadas estava reprimido. Em Pernambuco, particularmente, este movimento coincidiu com as grandes obras que aquele momento mudaram a cara da economia local. Isto passou.

Quando adveio a recessão geral no Brasil, ocasionada pelo descontrole das contas públicas na opinião da maioria dos economistas, o setor de construção civil sofreu um grande revés. Visto que a compra de imóveis é, para o consumidor, uma decisão de longo prazo, esta é uma das primeiras que ele adia, e com isto as vendas em todo o país desabaram. E os preços? Aqui o comportamento é, como diz a teoria, mal comportado. Ocorre que ainda mais que as vendas, os preços tinham explodido. Em algumas regiões do país o metro quadrado já superava as principais avenidas de Paris, e as principais capitais brasileiras subiram rapidamente no ranking das mais caras do mundo.

Do ponto de vista de quem comprou imóvel caro a ideia de vender barato é rechaçada, pois esta tende a ser a principal compra que ele faz em vida. Do ponto vista de quem constrói, e fez aquisição de terra nua com base em preços altos de revenda, melhor adiar a construção ou postergar a venda. Em Pernambuco, onde antes do boom os preços estavam relativamente baratos, a valorização dos imóveis terminou por ser o principal elemento no crescimento patrimonial dos proprietários. Como resposta geral, os preços nominais terminaram por ficar estáveis mesmo com as vendas baixas anos a fio.

Os dados dão suporte a esta hipótese? Sim. Observando o comportamento do índice FIPEZAP de vendas para Recife, o preço de venda está praticamente inalterado desde dezembro de 2014. A oferta de imóveis a venda, por sua vez, permaneceu relativamente inalterada no período, com base no IVV da ADEMI-PE. Isto significa que o volume médio de lançamentos tem mantido a oferta estável, e as vendas mensais ficam em torno de 5% da oferta total. Com base nestes dados podemos inferir, grosso modo, que um imóvel posto a venda hoje leva em média mais de um ano para ser vendido e o será ao preço da oferta inicial.

Ao menos os proprietários mantém o valor do imóvel. Não. Uma vez que os preços iniciais nominais estão sendo praticados ao longo do período de oferta isto significa que o preço real está caindo. Mas a inflação não está baixa, na casa dos 3% ao ano? Sim, mas 3% para um bem de alto valor é um desconto razoável. Além disto, há o custo do carregamento do imóvel, que são o IPTU e o valor do condomínio. Em um ano o proprietário perde algo como 5% do valor total, algo nada estimulante para o setor.

E os alugueis? Estes vêm subindo aos poucos nos últimos anos, pois a opção para quem não compra é alugar. Porém, com base no índice FIPEZAP de aluguéis para Recife, este crescimento não é vigoroso para animar a construção civil. Explica-se. Como o preço dos imóveis subiu demais até 2014, não é viável precificar o aluguel a partir de uma taxa de retorno que se obteria, por exemplo, no mercado financeiro. O que acaba ocorrendo que o proprietário termina vendo o aluguel que ele recebe como o pagamento do inquilino mais o que ele deixa de pagar com condomínio e IPTU. Com este cenários todos estão com as barbas de molho, proprietários e construtores esperam por tempos mais favoráveis e até lá não se deve esperar muito da dinâmica deste mercado.


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