Direito e o Mercado Imobiliário

Felipe Rebêlo *
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Publicação: 24/01/2018 03:00

Houve alguns acontecimentos recentes na área jurídica, que tiveram impactos relevantes no mercado imobiliário. Trago quatro exemplos: três negativos e um único positivo. O primeiro foram as avalanches de processos tratando do direito de “consumidores” em “distratar” a compra de imóveis em construção, mesmo que esses “consumidores” fossem, muitas vezes, investidores com interesse meramente especulativo e com vistas unicamente em revender esses imóveis após a construção para ganhar dinheiro; ou seja, não eram e não são “consumidores” no conceito jurídico da palavra, que é o de destinatário final de um produto para uso próprio. Todavia, nosso judiciário não parou para entender o que realmente estava ocorrendo e tampouco para pensar que o acolhimento indiscriminado das ações de distratos, sem ponderar quem realmente era consumidor ou especulador, prejudicou toda uma coletividade de consumidores que efetivamente tinham a intenção de comprar apartamentos/casas para morar, ou seja, os distratos, acobertados pelo judiciário, impactaram negativamente o mercado imobiliário como um todo, e os verdadeiros consumidores, em especial.

O segundo ponto negativo é uma nova Medida Provisória que está no forno do Planalto, segundo noticiado na imprensa. A MP irá dobrar o percentual da taxa de laudêmio na transferência de terrenos de marinha e também irá dobrar os percentuais anualmente cobrados sobre esses imóveis a título de taxa de ocupação e foro. A medida visa essa majoração ‘apenas’ para pessoas jurídicas, mantendo as mesmas alíquotas atuais para as pessoas físicas. No entender do Planalto, a manutenção dos percentuais para as pessoas físicas visa não as onerar na aquisição e manutenção de suas residências. Ocorre que o aumento das alíquotas das pessoas jurídicas vai impactar nas pessoas físicas, porque as incorporações imobiliárias em terrenos de marinha, prescinde a aquisição desses terrenos por uma incorporadora (pessoa jurídica) que pagará o dobro de laudêmio e ainda pagará o dobro de taxa de ocupação/foro no período de construção. Em resumo: essa possível e iminente mudança acarretará um impacto negativo no mercado imobiliário, com aumento dos custos na incorporação em terrenos de marinha que, implicará em aumento de custo de aquisição de unidades nesse tipo de imóvel pelas mesmas pessoas físicas que o Planalto pretende proteger.

O terceiro exemplo é o Provimento nº 04/17, da Corregedoria do Tribunal de Justiça de Pernambuco, que permitiu que os registradores imobiliários locais, promovam administrativamente a pedido de adquirentes e, independentemente da anuência do credor hipotecário, o cancelamento de hipotecas constituídas em favor de instituições financeiras, em razão de contratos de financiamento de produção imobiliária. Apesar dessa previsão do Tribunal local ter sido justificada no posicionamento do Superior Tribunal de Justiça sobre o assunto (Súmula 308), a mesma vai de encontro a previsão da legislação que trata de registro imobiliário e do cancelamento de hipoteca e ainda transfere do poder judiciário para o registrador imobiliário, a análise e decisão sobre o cancelamento de garantia hipotecária. Essa determinação, além de poder ensejar questionamentos judiciais pelos bancos acerca de sua legalidade e constitucionalidade, ainda trouxe uma insegurança jurídica, criando, portanto, mais uma dificuldade para a obtenção de financiamentos pelas incorporadoras pernambucanas, num momento econômico já delicado para o setor como um todo.

De outro lado, há uma notícia boa, que prova que o direito quando bem analisado e aplicado, traz benefícios à economia e à população, como foi a mudança trazida com a Lei 13.465/2017. Ela passou a permitir que loteamentos possam ser aprovados sob a modalidade de empreendimentos fechados ou com acesso controlado, bem como possibilitou a incorporação de condomínios de lotes, legalizando uma realidade que já era utilizada pelo mercado imobiliário, mas com enorme insegurança jurídica aos empreendedores e adquirentes de lotes nesses empreendimentos.

A conclusão é que atos praticados por agentes públicos, em qualquer um dos três poderes, produzem impactos relevantes na economia e, por tal, mesmo agindo os agentes públicos com boas intenções, precisam ter todo o cuidado necessário, para que seus atos produzam efeitos benéficos para o desenvolvimento econômico e, por conseguinte, para a população como um todo.  

* Advogado especializado no mercado imobiliário

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