Investimento Imóveis x Fundos: qual o melhor para os pernambucanos? Para ajudar quem pensa em apostar no setor em 2019, fizemos um pequeno guia comparativo das duas áreas

Por: Thatiana Pimentel

Publicado em: 02/12/2018 10:53 Atualizado em: 02/12/2018 15:10

Mercado de imóveis favorecerá compradores, mas os fundos darão maior rentabilidade (Peu Ricardo/DP)
Mercado de imóveis favorecerá compradores, mas os fundos darão maior rentabilidade
Compro um imóvel e alugo ou invisto o valor em fundos imobiliários com foco na rentabilidade mensal? Não há dúvida que cada um dos ativos tem seus prós e contras, como tudo na vida e nos investimentos. O cenário de incertezas na economia nacional é um complicador mas não pode ser impeditivo para quem quer fazer “o dinheiro trabalhar”. Todos os especialistas concordam que o primeiro ponto para quem busca algum desses tipos de investimento é identificar qual o seu próprio perfil enquanto investidor. Os imóveis têm o menor risco de perdas, ainda que ele exista. Os fundos têm a maior rentabilidade, ainda que maior risco de perdas. O valor inicial disponível para o investimento também vai indicar a maior ou menor rentabilidade e viabilidade do negócio. Para ajudar os pernambucanos que pensam em apostar no setor em 2019, fizemos um guia comparativo das duas áreas.

Imóveis são opção segura

Os lançamentos de imóveis novos cresceram 23,3% nos últimos 12 meses, enquanto as vendas subiram somente 8% no mesmo período, segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). Isso significa que ainda há estoques e oportunidades de negociação diante de um mercado reprimido. Para Gildo Vilaça, presidente da Associação de Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco (Ademi-PE) e da construtora Vilaça, sempre é um bom momento para investir nesse tipo de bem. “O imóvel é um investimento palpável que pode vir qualquer mudança no governo e você não perde porque ali é cimento e tijolo. Nunca conheci uma pessoa que não tivesse o apartamento ou casa valorizado em um período de 10 anos. Na verdade, com o deficit brasileiro, só tende a valorizar porque existe muita gente de aluguel no Brasil. No Recife, que tem pouca extensão territorial, os imóveis vão ficar sempre mais caros”, explica. Nesta linha de raciocínio, ele confessa que a vantagem no mercado em 2019 estará com os compradores.
 
 “Um exemplo é o flat que minha construtora está comercializando. Eu estou dando, na compra, o apartamento mobiliado, equipado e ainda garanto o primeiro mês de aluguel. Essa é uma estratégia que saí mais barata que dar desconto porque sei que existe demanda para o produto e eu não vou precisar pagar esse primeiro mês”, reforça. Para o gestor, mesmo com R$ 50 mil, já é possível investir neste mercado conseguindo fazer um financiamento que tenha parcelas compatíveis ao valor do aluguel. “No caso de quem não tem o valor total para pagar à vista, o cuidado necessário é, em caso de vacância, você tem que ter disponibilidade no orçamento mensal para assumir o valor das parcelas”, alerta. Uma vez definida a compra do imóvel, o investidor precisa focar no fator essencial do investimento: a localização. “Nada faz tanta diferença para quem quer investir num imóvel quanto a localização. Ela dá segurança em relação ao aluguel, porque locais onde existe uma infraestrutura desenvolvida são atrativos para todos os tipos de público”, ressalta Gildo Vilaça.

Neste caso, dois tipos de localização podem favorecer investidores, as mais consolidadas como Boa Viagem, Pina, Piedade, Jaqueira, Tamarineira, Parnamirim, Aflitos, Espinheiro, Graças, Casa Forte e Boa Vista e aquelas que estão em desenvolvimento como Cordeiro, Madalena, Torre, Encruzilhada, Cidade Universitária Campo Grande, Casa Caiada e Bairro Novo. “O básico para observar é se próximo ao imóvel tem hospital, escola, academia, lojas de conveniência, supermercado, posto de gasolina, padaria, lavanderia, salão de beleza e faculdades”, completa o presidente da Ademi.

O professor da pós-graduação em economia da Universidade de Pernambuco e da Faculdade Guararapes, Roberto Ferreira, afirma que o investimento em um imóvel é a opção mais segura para o cenário de incertezas atual no Brasil e analisa ainda que há outra escolha importante: é melhor comprar uma unidade pronta ou na planta? “Isso vai depender da capacidade financeira e da intenção do investidor. Se ele quer um retorno rápido, com certeza é melhor comprar um imóvel pronto, pois, com sorte, em 30 dias ele começará a receber o valor do aluguel. Se não existe pressa em relação ao rendimento desse aporte, é mais interessante comprar na planta uma vez que costuma ser mais barato e há maior margem para negociações.” Para o professor, as melhores opções são, respectivamente, comprar à vista, comprar diretamente com financiamento da construtora, comprar pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e, por último, o consórcio.

No calculo da rentabilidade, a conta comum é que cada aluguel gire em torno de 0,5% do valor do imóvel. Ou seja, numa apartamento de R$ 300 mil, a rentabilidade mensal deve ficar em torno de R$ 1,5 mil. Porém, quanto maior o imóvel, menor a taxa. Um imóvel de dois ou três quartos, vai ter uma taxa de 0,5% a 0,7% ao mês. Já para um flat, pode chegar a 1,2%. Ou seja, melhor investir em vários pequenos do que em um de quatro quartos.“É importante que quem busca investir faça as contas para saber se é possível arcar com custos mensais como condomínio e IPTU, fora os valores de marinha, em caso de demorar para alugar”, completa Ferreira. O aluguel recebido deve ser declarado no IR, segundo a Receita. O valor é isento de tributação se o imóvel estiver alugado a uma pessoa física e se o valor mensal estiver dentro do limite de isenção (no ano passado, foi de R$ 1.903,98). Do contrário, é preciso fazer o recolhimento mensal por meio do carnê, com alíquota entre 0,5% e 27,5%. 

Investimento em fundo é mais flexível

Segundo os dados mais recentes divulgados pela Bolsa de Valores do Brasil (B3), entre janeiro e setembro deste ano, houve um salto no número de cotistas de fundos imobiliários atuantes no Brasil, que passou de algo em torno dos 100 mil para os atuais 178 mil, o recorde histórico desse tipo de investimento no país. A corrida tem explicação: os fundos imobiliários estão em alta há dois anos e devem fechar 2018 também no azul. Além disso, são investimentos com baixo valor inicial, maior liquidez e trazem o lastro da segurança do mercado de imóveis físicos, uma vez que as aplicações financiam novos empreendimentos reais. Mas, afinal, como funcionam os fundos imobiliários?

Basicamente, são fundos que aplicam os recursos no mercado imobiliário, incluindo prédios comerciais, shoppings centers e galpões logísticos, por exemplo. Suas cotas são negociadas na bolsa de valores brasileira (B3) e podem ser compradas e vendidas, bem como as ações das empresas. Assim como um imóvel próprio alugado, as cotas podem garantir uma remuneração mensal ao investidor. Porém, o retorno dos fundos costuma ser superior ao retorno obtido em um aluguel em comparação ao mesmo valor investido pois o gestor pode diversificar os investimentos e ter acesso a grandes empreendimentos. Outra vantagem dos fundos imobiliários é a isenção de Imposto de Renda (IR) sobre os rendimentos. E, os investimentos em LCI (Letras de Crédito Imobiliário) até R$ 250 mil têm a garantia do Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Porém, a venda das cotas com lucro é taxada entorno de 20%. Além disso, esses fundos podem cobrar taxas de administração e gestão.

Aristides Bezerra, sócio-diretor, Consultoria Financeira e Mercados de Capitais (Finacap), explica que não indica investir em uma coisa só, mas que os fundos são uma aposta garantida. “O valor mínimo pode ser R$ 5 mil e é um investimento isento de imposto, além disso, tem a rentabilidade melhor que a poupança e o CDB”, afirma Bezerra. Segundo ele, quanto mais famoso o banco, maior a segurança, logo, menor o rendimento. Já os bancos considerados de segunda linha, rendem mais, porém, neste caso, é indispensável um corretor. “Se o que a pessoa quer é um rendimento mensal para complementar a renda, tem várias opções que valem pelo aluguel. Não ter prazo de carência e a liquidez é outro grande benefício. O que é preciso observar é que a rentabilidade varia de acordo com a variação da taxa de juros e isso pode derrubar o valor das cotas e dos fundos bruscamente ao contrário do que ocorre com os imóveis físicos, que não têm uma grande variação mensal de valor”, ressalta.

Para o professor de economia da Universidade Federal de Pernambuco (UFPE), André Magalhães, com a incerteza econômica e o estoque de imóveis do estado, o investimento em fundos imobiliários é claramente uma boa opção. “É preciso projetar, no caso de quem compra um imóvel, os custos do imóvel estar desocupado por seis meses, ai entra as taxas de energia, condomínio e IPTU, isso pode sim levar a um prejuízo, então, não é impossível ter prejuízo em imóveis”, afirma. Além dessas contas, há um gasto com manutenção que é essencial para que o bem não desvalorize. “Também não existe liquidez quando você investe todo o seu dinheiro em um imóvel. Se você quebrar, você vai ter que vender o imóvel e não é fácil transformar em dinheiro, vai demorar tempo para vender”, avalia.

Quanto a investir, Magalhães explica que é preciso identificar o perfil do investidor antes de definir o tipo de investimento. Existe basicamente o conservador, o moderado e o ousado. “Os fundos imobiliários conseguem ter maior liquidez e são uma aplicação fácil para qualquer perfil. O que os perfis de investidores precisam entender é que para fazer o dinheiro render, não existe mágica, existe trabalho. Se você quer comprar um imóvel, vai precisar dispor de tempo para fazer manutenções, tem que atualizar de tempos em tempos, isso tudo é um trabalho de gestão. No caso dos papéis, você estuda antes e depois precisa ficar de olho, analisar, estar por perto. Só dessa forma você vai conseguir os melhores rendimentos”, esclarece.

“O fato é que cada modalidade terá vantagens e desvantagens. Em dez anos ninguém vai ter um imóvel desvalorizado, mas, durante esses dez anos, o que você paga extra pode superar essa valorização então existe risco”, reforça. Já no caso dos papéis, você pode ter uma desvalorização grande de um mês para outro, então o risco é maior. “Também é preciso entender que investir em fundos imobiliários é como uma previdência, tem que contar com isso mais como uma vantagem na aposentadoria." Vale ressaltar ainda que existem três tipos de títulos no mercado: Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras Hipotecárias (LH).

Entrevista // Emília Belo //  Advogada titular da área de Direito Imobiliário da Queiroz Cavalcanti Advocacia

Quais os documentos necessários quando alguém opta por comprar um imóvel enquanto investimento?

O primeiro passo é buscar a certidão de matrícula do imóvel. Isso vale tanto para novos quanto para usados, pois, através dela você consegue verificar se a unidade está regular, em propriedade de quem e quais características foram registradas. Débitos de IPTU e condomínio, porém, não estarão na matrícula no imóvel, para isso, é preciso procurar na prefeitura e no cartório de registros. Outro ponto é observar a saúde financeira da construtora. Muita gente não tem essa cautela, dispensa essa pesquisa, e, no futuro, corre o risco de ter o imóvel penhorado no caso de uma dívida trabalhista no nome do proprietário da empreiteira. 

Numa situação de compra de regime de condomínio fechado, quando a construtora lança o projeto e os compradores financiam a obra, é ainda mais necessário você confiar em quem está gerindo os recursos, avaliar o histórico da empresa porque se a obra ficar deficitária, essa dívida vai ficar no CNPJ do condomínio. Um bom lugar para procurar é na Associação de Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco (Ademi-PE), que tem uma lista de empresas associadas. Também é possível fazer uma pesquisa no Tribunal de Justiça de Pernambuco (TJPE) que traz opção de buscar por nome e CPF, assim como podemos verificar no Tribunal Regional do Trabalho (TRT) se há ações cíveis repercutindo em relação ao proprietário do imóvel.

Quais cuidados para quem vai comprar e disponibilizar o apartamento para aluguel?

Sempre recomendamos fazer um contrato de locação com orientação jurídica. Existem modelos na internet mas é preciso ter cuidado com todos os detalhes e personalizar o máximo possível com prazos e algumas situações previstas. Também ajuda muito que, antes do contrato, o proprietário faça uma análise de crédito dos interessados, consulte a Serasa e o SPC, o cartório de protestos e peça para avaliar o imposto de renda, que é uma comprovação de orçamento, além dos pedidos de documentação mais básicos como contracheque e comprovante de residência.

É preciso ter cautela mais uma vez porque o único procedimento que faz você retomar a posse é judicial e, por mais que seja um trâmite dito como rápido, a ação de despejo pode demorar até um ano ou mais. Orientamos sempre, até para ajudar em possíveis processos, que se faça uma ata lavrada por um cartório de notas, no momento da entrega das chaves, com fotos e registro de tudo o que está danificado ou quebrado. Isso pode constituir prova e comprovar possíveis prejuízos. 

E, no caso dos investimentos em papéis, existe segurança jurídica?

No caso dos investimentos em fundos, a dificuldade maior é identificar o lastro das empresas que participam. Logo, é uma operação de maior risco e exige conhecimento adequado. Há muitas questões para avaliar como para qual obra o fundo está sendo direcionado, quem administrará a construção, o valor de alugueis e vendas do imóvel, cotistas, o mercado, a credibilidade das instituições que ofertam esse crédito, o histórico da administradora do fundo, que pode ser verificado junto ao Banco Central, verificar, mais uma vez, ações trabalhistas e fiscais. Mesmo que o imóvel de um fundo não possa ser hipotecado e nem depositado como garantia judicial, nada impede que um ativo que já tenha pendências com a justiça seja adquirido pelo fundo. Por isso é fundamental sempre verificar a carteira do fundo a procura de ativos com pendências. 

No prospecto inicial deve constar se existem dívidas pendentes por parte dos imóveis comprados pelo fundo. Uma boa opção de investimento também são os leilões, mas, para um investimento deste tipo, é essencial a assessoria jurídica porque geralmente essas unidades são de uma pessoa que já tem muitos débitos e, às vezes, o imóvel é hipotecado e depois existe um resultado judicial de nulidade do leilão. Além disso, se ele estiver ocupado, pode ser muito difícil retirar o inquilino. É a operação que mais exige acompanhamento de um advogado.



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